토지분야의 전문가로 통하는 ‘적은 돈으로 큰돈 버는 땅 투자법’의 저자
곽창석씨가 땅 투자로 부자가 된 사람들의 공통점을 추출해 7가지 비밀을 들려준다. <편집자주>
▲땅 자체보다 길에
주목하라=돈은 길을 따라 움직인다는 부동산 업계의 진리가 있다. 길은 땅에 생명을 불어넣는다. 쓸모없는 땅도 주변에 큰 길이 뚫리거나 넓어지면
금값으로 치솟는다. 길이 나면 그 길을 따라 주유소, 음식점, 전원주택, 근린상가, 창고 등이 들어선다. 땅의 수요가 늘어나 값이 오르는 것은
당연한 이치다.
도로도 다양하게 분석해야 한다. 도로의 크기와 차선에 따라 투자 가치가 다르다. 차선이 많은 곳과 역세권이 좋다.
역세권도 버스보다 전철이 좋고 열차역이 더 좋다. 서울 영등포처럼 열차역, 전철역, 버스역이 한꺼번에 몰려 있는 곳이라면 금상첨화다. 역세권은
역 입구에서 반지름 50m까지가 노른자위 상권이다.
▲자투리땅도 잘 다듬으면 알짜 된다=자투리땅도 잘만 개발하면 알짜
땅으로 바뀔 수 있다. 값도 싸 초기 투자비를 줄일 수 있기 때문에 일반 투자자들이 적극 활용할 만하다.
자투리땅을 개발할 때는
먼저 땅을 잘 골라야 한다. 도로와 인접해 있거나 인근에 대학교나 공단이 있다면 적격이다. 자투리땅은 상업지역의 경우 값이 비싸고 용도가 한정돼
있기 때문에 여러 용도로 개발할 수 있는 일반 주거지역이나 준주거지역이 낫다.
되도록 땅 모양이 정방형이고, 북쪽으로 도로를 끼고
있어 일조권 영향을 적게 받는 땅이 좋다.
자투리땅은 설계를 잘 해야 가치를 높일 수 있다. 땅 모양뿐 아니라 건물 용도와 세입자를
감안해 다른 곳과 차별화한 설계를 해야 준공 후 임대료를 많이 받는다.
▲보상 앞둔 택지지구 주변에서 금맥을 캐라=보상금이
풀리는 지역은 부동산 수요가 늘기 때문에 한동안 땅·상가·아파트의 값이 오른다.
따라서 보상금이 풀리기에 앞서 덜 오른 값에 땅을
사두려는 사람들이 늘게 되는데, 이를 선취매(先取買)라고 부른다. 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들은 토지 보상이 시작되기
몇 개월 전에 땅을 보러 다닌다.
보상을 받은 땅주인들은 대부분 주변의 땅을 다시 산다. 원주민들은 자기가 살던 지역에서 멀리
벗어나는 것을 본능적으로 싫어한다. 보상을 받은 원주민이 주변 지역의 논밭을 사면 취득세와 등록세가 면제된다.
게다가 한번 땅으로
돈을 번 사람은 반드시 다시 땅에 돈을 묻게 된다. 보상 시점을 노리면 땅 투자의 약점인 환금성 문제도 걱정하지 않아도 된다. 사려는 사람이
대기하고 있기 때문에 팔고 싶을 때 언제든지 팔 수 있다.
▲토지 시장을 바라보는 눈을 길러라=수도권 택지개발지구에서
나오는 단독택지는 수백 대 일의 경쟁률을 보이며 불티나게 팔린다. 전매가 금지돼 있는데도 프리미엄이 억대를 넘고 있는 곳이 적지
않다.
물론 땅값 급등에는 꺼림칙한 배경이 있다. 땅의 실수요가 그만큼 늘었다고 보기에는 설명할 수 없는 부분들이 많다. 투기적
수요가 적잖이 개입했다는 말이다. 그러나 이제는 땅에 대한 정보가 일반인에게도 넓게 공유되기 시작했다.
아무것도 모른 채 개발
소문만 믿고 땅을사는 투자자도 많지 않다. 따라서 투기적인 요인들은 과거보다 크게 줄어들었다고 볼 수 있다. 투자자들도 장기적인 안목에서 땅에
자금을 묻어두거나 개발에 대한 전략과 확신을 갖고 토지 시장을 바라보는 게 필요하다.
▲땅이 부족한 이유를 파악하라=수도권에
땅이 없다. 특히 아파트를 지을 만한 땅은 씨가 말라가고 있다. 분양이 될 만한 땅은 하늘의 별 따기거나 값이 너무 올라 엄두를 낼 수 없고,
남아 있는 땅은 갖가지 규제에 묶여 개발이 쉽지 않다.
사업을 하거나 투자하는 이들의 입장에서 볼 때 땅은 이제 바닥이 나기
직전이다. 무엇 때문일까. 우선 일반 주거지역의 땅값이 가파르게 치솟았다. 준농림지 개발 제한으로 가용 택지가 줄어든 것도 큰
요인이다.
현재 아파트를 지을 만한 땅은 기존 도시계획상 일반 주거지로 편입된 곳뿐이다. 또 준농림지 제도가 재편될 경우 고층
아파트는 계획관리지역에만 지을 수 있다. 게다가 지방자치단체가 새로 도시 개발 계획을 짜거나 바꾸고 있어 수도권에서 아파트 사업 승인을 받을
만한 땅은 매우제한되어 있다.
▲외국인은 그 많은 땅을 왜 샀을까=외국인은 외환 위기 이후 연 평균 2665건, 740만
평을 매입했다. 다만 국내 땅값이 회복기에 접어든 2000년 말부터 매입 규모가 조금씩 줄었다.
외국인은 주식투자와 마찬가지로
땅도 외환 위기로 값이 급락해 우리나라 사람들이 겁을 잔뜩 먹고 있을 때 적극 사들인 뒤 값이 올라 시세차익 기대감이 약해지자 매입 규모를
줄이고 있다.
외국인이 땅 매입 규모를 줄이고는 있으나 아직 작정하고 팔 생각은 없어 보인다. 우리 땅의 가격 상승 여력이 더
있다는 판단 때문이다. 가치 투자를 하나의 철학으로 믿고 있는 외국인이 우리 투자자보다 한 발 앞서 땅을 사들여 보유하고 있다는 것은 앞으로
우리 토지 시장에 대한 기대감이 크다는 것을 뜻한다.
▲택지개발지구를 노려라=땅이 줄어들면서 땅 전쟁이란 말까지 생겨났다.
민간 부분에 땅이 줄어들자 택지개발지구의 각종 용지가 불티나게 팔리고 있는 것도 이 때문이다. 땅을 알 만한 사람들은 땅 전쟁은 이제부터라고
입을 모은다.
택지개발지구는 그리 매력 있는 상품은 아니었다. 안전한 대신에 수익률이 낮았기 때문이다.
그러나
지금은 택지개발지구만큼 수익성과 환금성 면에서 앞서 가는 땅을 찾기 힘들다. 시세차익을 노려도 되고 다세대주택이나 소규모 근린생활시설을 지어
임대수익을 얻을 수도 있다. 건축 규제 강화 등으로 수도권에서 민간 주택용지를 확보하기 어렵게 된 것도 택지개발지구의 땅에 눈을 돌리게 한
계기였다.