[스크랩]전세들어가기전 알아야할 사항

[부동산]집 없는 서민들 '전세가 날 울리네'

사진:한겨레 김태형

청약제도 변경 앞두고, 소형 평형 중심으로 때 아닌 전세난

여름철, 지금까지는 전통적인 부동산 비수기였다. 그러나 올해는 다르다. 9월 청약가점제 시행을 앞두고 무주택자들이 내집마련을 연기하고, 전세로 몰리는가 하면, 가을 이사철을 앞두고 불안한 전세시장을 피해 벌써부터 전세 수요가 급증하고 있다. 여름철 때아닌 전세대란이 빚어지고 있다.

특히 서울의 강서구, 노원구, 서대문구, 중랑구 등의 소형 평형 아파트를 중심으로 전세가 큰 폭으로 상승하고 있다. 노원구에 경우에는 전세가 상승률이 매매가 상승률을 추월하기도 했다.

전세 얻을 때 등기부등본 살펴야

한편 부동산정보제공업계에 따르면, 통상 2년 주기로 전세 계약을 체결하는 관행상 2005년 가을 전세금액과 현재 전세금액을 비교해보면 현재 전세금액은 2년 전에 비해 평균적으로 20% 정도 상승했다. 집주인들이 올가을 전세 재계약을 앞두고 그만큼 상승한 전세금을 요구할 수 있다는 것을 의미한다.

상황이 이렇게 되자 전세 수요자들은 시름이 깊어지는가 하면, 전문가들은 제도적인 전세 보호 대책을 내놔야 한다는 입장이다. 세입자 계약갱신 청구권 제도나 이와 유사한 제도를 도입해 세입자가 전세 재계약을 수월하게할 수 있도록 제도적으로 보장하자는 것이다.

부동산정보기업인 알용산(www.ryongsan.com)의 홍장희 대표는 “전세계약은 통상 2년 동안 하게 되며 이에 따라 주택임대차보호법은 2년만 보호하게 되었다”며 “2년 계약기간이 끝나면 무주택 서민들은 그동안 오른 전세금을 올려주거나 다른 지역으로 이사를 가야하기 때문에 매년 이사철을 중심으로 서민들은 주거불안을 겪을 수밖에 없다”고 전했다 또한 “제도적으로 서민 주거 안정제도가 도입될 필요성이 있다”고 덧붙였다.

벌써부터 들썩이는 전세시장. 집 없는 서민의 경우 전세자금 자체가 대개 내집마련을 위한 종자돈이기 때문에 전세를 제대로 못 얻어 낭패를 볼 경우 내집마련 꿈은 더욱 멀어질 수밖에 없다. 그렇다면 가을철 전세를 얻기위해 주의해야 할 점은 무엇일까.

먼저 등기부등본을 꼭 확인해 계약당사자와 집주인 맞는지 살펴봐야 하는 것은 기본이다. 또한 등기부상에 가처분 또는 가등기가 설정된 집은 전입신고와 입주, 확정일자를 받아도 소용이 없으므로 주의해야 한다. 가등기는 장래 발생하거나 확정될 청구권을 보전하기 위해 임시로 해두는 예비등기다. 집주인이 채무를 갚지 못해 집이 넘어가면 가등기에 기초해 본등기가 이뤄진다. 본등기 순서는 가등기 순위와 같다.

결국 가등기가 되어 있다면 세입자는 새 주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 된다. 가처분의 경우도 가처분 신청자가 소유권이전등기 청구소송에서 승소 판결을 받게 되면 해당 부동산을 매수하거나 임차한 사람에게 대항할 수 있다. 이에 따라 가등기·가처분 등이 설정돼 있는 집에 전세로 들어가는 것은 피해야 한다. 가압류가 있는 경우도 마찬가지다.

또 근저당권이 설정된 주택도 되도록이면 피해야 한다. 근저당권은 채권자가 채무자의 물건을 점유하지 않은 상태에서 채무자가 변제를 하지 않을 경우 경매를 통해 회수한다. 보통 집을 마련할 때 은행에서 대출을 받으면 근저당권이 설정된다. 근저당권이 있는 집에 경매가 진행된다면 세입자는 대항력을 갖췄다 하더라도 전세금의 전부나 일부를 받을 수 없게 된다.

그렇다고 무조건 피할 필요는 없다. 채권액(근저당 설정 금액)이 작다면 전세로 들어가도 무난하다. 보통 자신의 전세금과 채권액을 합한 금액이 시세보다 작다면 별 무리가 없다.

다음으로는 전세를 얻을 때 어떤 것을 고려해야 할까. 가장 먼저 생각해야 할 것은 안정성이다. 법률적으로 자신의 전세금을 지킬 수 있어야 되고, 안전상으로도 사생활 보호 등이 되어야 한다.

채무관계 확인은 필수

다음으로는 어차피 내집마련을 위한 일시적 전세라면 굳이 비싼 전세를 찾을 필요가 없다. 그만큼 많은 자금이 묶이게 되는 결과를 낳기 때문에 자신의 자금에 맞춰 저렴한 주택을 마련하고 나머지 자금은 다른 곳에 투자해 종자돈을 불리는 것이 유리하다.

너무 당연한 이야기지만 전세를 얻을 때에는 편리하고 주거환경이 좋은 곳을 택해야 한다. 크기나 향후 가치보다는 편리한 교통, 생활권 인접, 쾌적함을 고려해야 한다. 집의 크기가 작더라도 교통이나 환경이 좋다면 전세로 고려해 볼만하다.

마지막으로 환금성을 염두에 두어야 계약이 끝나고 이사할 때 유리하다. 특히 계약 기간 전에 이사를 해야 하는 상황이 발생할 경우 보통 계약기간을 이유로 집주인 대신 세를 놔야 하며 부동산중개 수수료를 지불하는 경우가 생기기 때문에 비용면에서 불리해진다. 이때 세마저 나가지 않는다면 낭패를 볼 수 있기 때문에 전세 수요가 많은 곳을 택하는 것이 유리하다.

류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com